В чем разница между ИЖС и СНТ

ИЖС — это земли для индивидуального жилищного строительства, на них разрешено строить капитальные жилые дома для круглогодичного использования. К зданиям предъявляется ряд требований: отдельно стоящее здание, высота до 3 этажей или 20 метров, нет разделения на квартиры, при площади более 500 м² требуются согласование на строительство.
Построенный на участке ИЖС дом дает владельцу следующие преимущества:

• возможность использования ипотеки;
• возможность использования маткапитала;
• возможность прописки в доме;
• благоустройство территории за счет муниципалитета.

При этом владельцу участка ИЖС необходимо начать строительство дома в течение трех лет, в противном случае будет выписан штраф, а в крайнем случае государство может безвозмездно изъять участок из собственности. Также можно получить штраф или потерять участок, если дом на нем будет признан самовольной постройкой или не будет соответствовать требованиям. Кроме того, участки ИЖС отличаются высокими по сравнению с участками СНТ стоимостью и налогом.

СНТ — это садовое некоммерческое товарищество, земли в нем предназначены для садоводства, которое не предусматривает обязательное наличие капитальных построек. Как правило, такие земли находятся вне населенных пунктов, что накладывает весьма существенные ограничения — им нельзя присвоить физический адрес и, соответственно,прописаться в доме.

К СНТ относятся несколько видов разрешенного использования, которые можно узнать из
выписки из ЕГРН:

• садовый земельный участок;
• для ведения садоводства;
• для садоводства.

Несмотря на практически одинаковые формулировки, разрешенное использование «для садоводства» подразумевает ведение деятельности на сельскохозяйственных угодьях, связанной с выращиванием многолетних сельхоз культур. Это означает, что строительство на таких участках запрещено, и, если оно все-таки будет произведено, дом однозначно станет самовольной постройкой с высоким риском сноса по требованию государства и невозможности оформления в собственность. Но эту проблему можно попытаться решить путем изменения вида использования участка.

Так как стоимость участков СНТ ниже чем ИЖС, приобретение такого участка выглядит более выгодным вариантом. Изменение вида использования участка — это достаточно сложная процедура, к тому же требующая ряда условий:

• право собственности на участок;
• наличие ИЖС хотя бы в условном виде разрешенного использования;
• наличие границ и кадастрового учета;
• категория земли населенных пунктов;
• площадь, соответствующая требованиям предельной площади в регионе.

Если участок не принадлежит землям населенных пунктов, его все же возможно перевести в категорию ИЖС, но для этого нужно будет сменить изменение категории земель, что добавит дополнительных сложностей. Это можно проверить в кадастровой карте или в выписке ИСГОД.
Порядок регистрации зависит от того, является ли ИЖС основным или условным видом разрешенной деятельности. Для проведения регистрации необходимо собрать пакет документов и при условии, что ИЖС относится к основному ВРИ, то достаточно подать документы в МФЦ или Росреестр.

Если ИЖС относится к условному ВРИ, то алгоритм перевода включает 4 пункта:

• подача заявления в комиссию при администрации населенного пункта, где
• расположен участок;
• публичные слушания или общественные обсуждения проекта решения, составленного
• комиссией;
• рекомендации о разрешении или отказе о предоставлении условного вида пользования ИЖС;
• решение главы администрации на основании рекомендаций комиссии.

После этого порядок действий совпадает с вариантом, когда ИЖС является основным ВРИ.